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刑事辩护|投融资|婚姻家庭律师

公平 自由 法治--- 张宏超律师

 
 
 

日志

 
 

夫妻一方以对方不知情为抗辩理由不履行房屋买卖合同的案例  

2014-03-21 11:12:46|  分类: 业务文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈某某苏某某房屋买卖合同纠纷一案

  理  词
尊敬的审判长、审判员:
    陕西诺尔律师事务所接受原告陈某某的委托,指派本人作为原告陈某某的诉讼代理人参与本案的诉讼活动。为维护原告合法权益,特依据本案事实和相关法律规定发表如下代理意见,供法庭参考采纳:
    一、原被告签订成立的《房屋转让(买卖)合同》合法有效,对双方具有法律约束力。

    1、当事人具有相应的民事行为能力;民事行为能力包括合同行为能力和相应的缔约行为能力,这是当事人了解和把握合同的发展状况及法律效果的基本条件。本案中,原被告作为彩虹集团的职工,在房屋买卖合同签订时均具有完全民事行为能力。

2、当事人意思表示真实;缔约人的表示行为应真实地反映其内心的效果意思,即其效果意思与表示行为相一致。本案中,原被告对房屋的买卖进行协商,就房屋的状况、买卖的价款及交付、交房的条件等按照协商签订了书面的的合同书,而且从合同签订至今已近八年。原被告双方在签订合同时均不存在误解、乘人之危等法律禁止的情况,应属于双方的真实意思表示。

3、不违反法律或社会公共利益;被告出卖的房屋系按成本价购买彩虹彩色显像管总厂公房,购买当时依法经得了咸阳市政府的同意,并办理了购买公有住房合同公证,依法取得了房产证。本案中,被告依法以转让的方式处分该房屋,不违反法律和公共利益。况且,被告转让房屋是在彩虹职工之间进行,更不可能有其他危害公共利益的情况存在。

4、合同标的须确定和可能;本案中,原被告签订的房屋转让合同就双方的权利义务约定明确,合同标的确定。

该房屋转让(买卖)合同第七条明确约定,合同自双方签字之日生效。因此,该合同依法成立。根据《合同法》的规定,依法成立的合同,受法律保护。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

二、被告以该房为夫妻共同财产,未经其妻同意买卖无效的主张不能成立。

1、《物权法》十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”,产权登记在谁的名下谁就是物的所有人。《民法通则》第七十一条规定,“ 财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”。所有人为了处分自己所有的财产而与他人签订的合同,当然合法有效。本案中,从被告交与原告的房屋所有权证来看,房屋所有权人只有被告苏某某一人,原告依据登记信息完全有理由相信被告完全有权处分该房产。原告也无法完全了解被告家庭内部的真实情况。所以,不能以财产归属的真实情况与登记不同,来对抗不知情的原告。

2、2012年7月1日公布实施的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”。因此,夫妻一方以出卖房屋时配偶不知情为由,主张房屋买卖合同无效,法院将不应支持。房产对于任何家庭来说都是一项十分重要的财产。对于这样重要的财产的产权归属,登记在谁的名下?夫妻双方通常会事先协商并达成共识。此时,他们的意愿就会通过房产登记部门加以确认,并以不动产登记薄和所有权证书的形式表现出来。从2005年8月19日房产管理部门颁发房产证,到原被告达成买卖协议2005年11月18日,再到今天的开庭,被告及其妻子一直未提出过异议。事实上因为孩子上学,被告妻子还前往原告处借用房产证。因此,被告妻子在早已知悉房屋转让事实后批始终未提出过异议,如此行为在法律上构成默认。

3、《婚姻法》第十七条是一个普通条款,它是对夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产的归属所作的概括性规定;而《物权法》第十六条是一个特殊条款,在夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产中,只适用于已经办理了产权登记的不动产。根据特别法优先适用于普通法的法理,当夫妻将婚姻关系存续期间取得的不动产登记在一方的名下并办理了产权登记时,就应当根据《物权法》第十六条确定物权的归属。如果没有办理登记的不动产或者是其他动产,仍旧适用《婚姻法》第十七条的规定。其次,《婚姻法》是1980年颁布,而《物权法》是2007年颁布,依据法理,在新法与旧法相抵触时,应当优先适用较新的法律来认定物权归属。《物权法》第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。房屋权属证书的证明作用,这才被不动产登记薄所取代。自此以后,经过登记的不动产,就应当根据登记的内容来确定物的归属。产权登记在谁的名下,谁就享有所有权。如果一个人在不动产登记簿上没有登记为共有人,还任由他对该登记物主张共有权,那就意味着违反《物权法》第十六条规定仍然可以取得物权。这就必然使《物权法》第十六条的规定成为一纸空文。这完全背离了有法可依,有法必依,执法必严的基本原则。

4、结婚登记证书是婚姻关系的凭证,只能用来确定婚姻关系是否存在,不能以此判断物权归属。不动产登记才是物权凭证,它只能用来判断物权的归属,却不能以此来判断婚姻关系是否存在。两者不能互相代替。当事人不能以登记的物权状态与真实的物权状态不相符来对抗不知情的第三人。这就是物权公示的效力。《物权法》的立法目的就是明确物的归属,发挥物的效用,从而稳定社会秩序,最终实现定纷止争。物权法定、一物一权、公示原则是《物权法》三项基本原则。物权法定原则是指物权只能依据法律而设定,禁止当事人自由创设物权,也不得随意变更物权的种类、内容、效力和公示方法。不动产登记是物权法规定的公示方法,以婚姻登记替代物权登记或者以婚姻登记否定物权登记,其实质都是否定了物权公示的法律效力,都违背了物权法定原则。

5、本案中,原告购买该房屋是为解决患有智障残疾的女儿的居住问题,从被告交付房屋后该房这么多年一直由原告的女儿居住。因此本案支持原告的诉讼请求更能凸显民事法律制度充分尊重和保障民事主体的意思自由,更符合《婚姻法》和《物权法》的立法主旨,也符合财产登记和交易安全的需要。

综上所述,本案中原被告签订的合同合法有效,对双方有法律拘束力,被告应当依法全面履行房屋转让(买卖)合同,按照约定协助原告办理房产过户手续,支持原告的诉讼请求。

以上代理意见(其余代理意见见庭审代理意见)供法庭充分考虑并予采纳!

此致

                                     

原告代理人:张宏超

                                     陕西诺尔律师事务所律师

                                         2013年10月14日

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